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当代置业另类海外投资:探索未来的新型社区
发布时间: 2014-11-28  被阅览数:1187 次  来源: 【发布日期】2014-11-27 【作者】记者王营 【来源】21世纪经济报道

当代置业在海外投资项目有明确的主题和定位。一类是以温哥华市英属哥伦比亚大学内的MOMA项目为代表的海外教育地产;另一类为美国休斯顿常青藤 MOMC项目。

    当代置业执行副总裁乔廷夫在接受21世纪经济报道记者采访时介绍,温哥华项目属于常规性投资移民项目,而美国休斯顿常青藤 MOMC项目是当代置业在海外投资置业的典型项目。该项目代表了他们对未来新型社区的一些探索,成熟后将反哺国内房地产市场。

    这种全新的商业模型,为中国开发商打开了另外一扇窗。

    新模型探索

    乔廷夫称,当中国经济从高速增长时代降下来,人们就会重新审视健康、生活问题。这也影响到当代置业对未来商业模型的思考。正在海外探索的新型社区模式,即,美国休斯顿常青藤 MOMC项目,即是这种思考的代表。

    乔廷夫称,休斯敦是美国第四大城市,也是全美经济人口增速最快的城市,甚至在2008年美国金融危机也没有受到影响。此外,休斯敦有着全美规模最大的医疗集群,其心脑血管疾病以及癌症中心在全世界都有着非常高的声誉,首例心脏搭桥手术就是在休斯敦进行的。

    通过地毯式轰炸选址方式,2012年年底,当代置业将项目落在靠近德州医疗中心的一块200万平方米的土地上。

    在当代置业的行销说辞中,休斯顿常青藤MOMC广场项目被称为美国 EB-5 投资移民项目。其对项目的具体解释是,“定位于全生命周期的生活家园,提供生活、工作、学习、医疗、娱乐等提供的全方位人居体验,打造一个20分钟生活圈。享有世界最頂尖的医疗, 最优质的教育服务、最人性的投资理财服务、最多元的娱乐活动服务。”

    乔廷夫称,在他们打造的这个新型社区中,一部分是医疗专科门诊;另外一部分是老年公寓,其中包括自住型养老、失忆型养老和辅助型养老(针对不能自理的老人);第三部分是新型互助型商业模式。类似于国内的商业街;第四部分为销售型公寓。

    乔表示,中国企业到海外投资往往会面临“水土不服”的局面。“中国企业跑到海外赚老美的钱,肯定要避开激烈竞争的市场空间,选择一种全新的商业模式。如果选择大规模复制模式,会让美国人认为这是中国的房企在抢占他们的市场。开拓这种局面肯定很难。而全生命周期社区模型也符合当代置业的发展战略,我们也希望该模式在海外探索成功后转化到国内。”

    养老地产的海外试验

    当代置业首席执行官张鹏透露,当代置业已在养老行业探索了5年,有专业的团队负责养老住宅的研发。他们希望通过在休斯顿的项目,在较短时间内学到整套管理体系和运营规则,然后将成功经验带到国内;同时借助美国的医疗优势,通过现代科技手段把美国目前最好的一些医疗设备移植到国内来。

    张鹏亦坦承,目前国内发展养老项目的困难在于,整个开发行业对养老的模式没有清晰认知,金融机构也解决不了融资问题。养老地产项目短时间内几乎难言回报,有点类似于保障房。从某种意义上讲,美国休斯顿常青藤 MOMC项目是当代置业在养老地产所作的一项“试验”。

    当代置业在海外所探索的养老地产与国内养老地产模型有诸多不同。乔廷夫称,中国拿养老做标签实际上还是卖房子,而美国的养老地产卖的是服务。

    据了解,休斯顿常青藤MOMC项目中的CCRC(养老地产)占地面积为4.96英亩(包括1英亩停车场),建筑面积为 313600平方英尺,总房间数为225间。

    作为持有型养老地产,资金往往是开发商较大的障碍。据透露,该部分养老地产资金来源分为开发商自投、EB-5 投资、银行贷款等三部分。其中,EB-5资金占专案开发总资金的20%-30%。其余资金为公司自有资金,约占30%-40%;银行贷款占30%-40%。

    所谓的EB-5 投资即美国投资人计划。据了解,EB-5投资款50万美元、EB-5基金管理费为5万美元、律师费用为1.5-2万美元。EB-5投资者将以股权的方式投入到项目开发中,投资期限为五年或者取得永久绿卡。以较晚时间为准,投资期满后,项目开发公司有限收购其股权或者投资者可以选择购买休斯顿项目。

    项目建成后,预计入住率第一年 70%、第二年 74%、第三年79%、第四年 82%、第五年为 84%。项目建成后第一年年收入可达到10213587美元。乔透露,经过测算,养老地产部分内部测算的资产回报率为20%,其收益主要来自于运营创造的价值。

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